Мнение «Бон Тон»: 3 слабых звена механизма эскроу-счетов

[21 августа 2018 г.]

Первичный рынок находится в состоянии переходного периода, результатом которого станет повсеместное внедрение механизма эскроу-счетов. В теории новый механизм выглядит довольно эффективным, однако при ближайшем рассмотрении выявляются «подводные камни».

Реформа строительной отрасли тесно сопряжена с идеей защиты прав дольщиков. Первичный рынок находится в состоянии переходного периода, результатом которого станет повсеместное внедрение механизма эскроу-счетов. В теории новый механизм выглядит довольно эффективным, однако при ближайшем рассмотрении выявляются «подводные камни».

Эскроу-счета призваны обезопасить покупку квартир в новостройках и сделать её более надежной в глазах дольщиков. Схема выглядит следующим образом: между застройщиком и дольщиком будет заключаться ДДУ на приобретение квартиры, а денежные средства, согласно условиям, поступать на специальный счет в банке (счет-эскроу). Деньги блокируются до окончания строительства, а зачисление на счет застройщика происходит после подписания передаточного акта. Если объект не построен в предусмотренный договором срок, то дольщик получает право на расторжение ДДУ и возврат средств с заблокированного счета.

В компании «Бон Тон» выделяют три ключевых нюанса, которые становятся причиной для критики нового механизма. Первый - вопросы компенсационности, имеющие потребительский характер. Принятые законодательные новеллы не предусматривают начисления процентов на блокируемые на счетах-эскроу средства. Независимо от времени депонирования дольщик получит ровно такую же сумму, которую заплатил при заключении ДДУ. Это значит, что с учетом принципа временной сущности денег дольщиков ожидают финансовые потери на фоне инфляции, а также изменения конъюнктуры рынка. Инфляция в размере 4%, которую ЦБ РФ рассматривает в качестве ориентира, съест 10% от реальной стоимости за 2,5 года. Эффект будет еще сильнее за счет ожидаемого роста цен на рынке, и покупатель не сможет за ту же сумму приобрести квартиру с такими же параметрами.

Еще один повод для обсуждения – оплата по ипотеке, с помощью которой сейчас проходит до 70% продаж в новостройках. На эскроу-счетах будет размещаться первоначальный взнос (те средства, что внесет заемщик) и тело кредита (деньги, которые выдаст банк). Пока объект строится, дольщик спокойно выполняет свои финансовые обязательства и погашает задолженность, выплачивая как тело кредита, так и проценты. Однако при расторжении договора участия в долевом строительстве заемщик забирает со счета эскроу только ту часть тела кредита, которую успел погасить к этому моменту, а проценты за пользование, составляющие сотни тысяч рублей, уже никто не вернет.

– Таким образом, проблема, которую планируется решать с помощью эскроу-счетов, переходит из плоскости чистой юриспруденции в сферу юридической психологии, - говорит Дмитрий Логинов, руководитель юридического департамента агентства недвижимости «Бон Тон». - Новый механизм предполагает, что расторжение ДДУ - это право, а не обязанность. Дольщики будут самостоятельно решать - расторгать им договора и нести финансовые убытки, либо оставаться с ДДУ и требовать достройки своих домов в процедуре банкротства застройщика. Те участники долевого строительства, которые предпочтут сохранить ДДУ, пополнят ряды «обманутых дольщиков». Более того, в России сформируется новая категория «обманутых дольщиков со счетами-эскроу».

Еще одна сложность – конкуренция на рынке. Проекты, выведенные на рынок по новой схеме, имеют более дорогую финансовую модель, что ставит их в неравное положение с уже существующими объектами жилья. До ввода изменений от 1 июля 2018 года застройщики поспешили вывести на рынок намеченные проекты, а также набрать разрешений на реализацию новых объектов.
– Июнь этого года показал настоящий рекорд: за один месяц застройщики получили примерно столько же разрешений, сколько в целом было выдано за 2017 год, - продолжает Д. Логинов. - Компании активно «пылесосили» рынок, учитывая все происходящие изменения и общее правило, согласно которому закон обратной силы не имеет. Следовательно, те проекты, которые успели получить разрешение на строительство до 1 июля 2018 года, будут реализовываться по старым правилам.

Третья трудность – взаимоотношения счетов эскроу и «хронических проблем» 214-ФЗ. Несмотря на то, что 214-ФЗ был принят почти 14 лет назад, ряд слабо прописанных положений так и остался. С течением времени эти «дыры в законе» были сглажены постепенно формирующейся судебной практикой. То, что не представлено в законе, дописывал Верховный суд в обобщении судебной практики и Постановлениях Пленума. Проблема в том, что в некоторых случаях судебная практика не может применяться к ДДУ со счетами эскроу, что заново обнажает законодательные пробелы.

– В качестве примера можно привести взаимоотношения в треугольнике «застройщик-дольщик-банк» на этапе расхождения проектной и фактической площади, когда застройщик при снижении метража должен соразмерно уменьшить стоимость ДДУ и вернуть часть средств дольщику, - комментирует Дмитрий Логинов.

Другая ситуация – слабо проработанный механизм приемки объекта долевого строительства и возможности составления дольщиком дефектного акта до подписания акта-приема передачи. Совершенно меняется правовое значение одностороннего акта. Также серьезной проблемой применения схемы является «потребительский терроризм» в долевом строительстве.

– Вполне понятно, почему рынок не спешит сам по себе переходить на новые рельсы. Поскольку до 1 июля 2019 года применение эскроу-счетов не является обязательным, застройщики не торопятся применять новую схему. Данный факт предоставляет почти 1 год дополнительного времени для законодательных доработок, - завершает Дмитрий.


ДРУГИЕ пресс-релизы

Гофрированные трубы для монолитного строительства

Гофрированные трубы для монолитного строительства

Организация электропроводки при монолитном строительстве – распространённая задача, с которой приходится сталкиваться как строительно-монтажным организациям, так и частным специалистам. Простота и скорость ее решения во многом зависят от правильного выбора пластиковых труб для последующей протяжки п...

Роботом-газонокосилкой Robomow будет управлять виртуальный ассистент Alexa

Роботом-газонокосилкой Robomow будет управлять виртуальный ассистент Alexa

Компания Robomow представила первого в мире робота-газонокосилку Robomow RC312 Pro S с поддержкой голосового управления Amazon Alexa. Новинка позволяет ровно подстригать газон на участках площадью до 2000 квадратных метров, оснащена мощным бесщеточным двигателем и GPS-модулем для более точного позиц...

ТГУ отправится в Стартап Тур

ТГУ отправится в Стартап Тур

Тольятти попал в список 10 городов, где пройдет Open Innovations Startup Tour. Своё желание стать частью уникального по содержанию проекта только в первые дни приёма заявок выразили более 150 участников. Студенты опорного Тольяттинского госуниверситета (ТГУ) готовятся показать собственные разработки...

Эффективные аппаратные сеансы массажа для похудения: только современные проверенные процедуры!

Эффективные аппаратные сеансы массажа для похудения: только современные проверенные процедуры!

В последние годы привычное для нас восприятие пути к красоте и стройности стремительно меняет свои очертания прямо на наших глазах. Ведь сегодня любой человек может подтянуть силуэт, избавиться от пары-тройки лишних килограмм или подкорректировать не идеальности своего тела, без голодных диет и изну...

Система вентиляции в медицинских учреждениях

Система вентиляции в медицинских учреждениях

«Врач должен следить за условиями, в которых находится больной, обращая внимание на необходимость чистого воздуха, отсутствия запахов и шума» © Гиппократ

Учёный ТГУ получил премию Губернатора Самарской области

Учёный ТГУ получил премию Губернатора Самарской области

Заслуженную награду за вклад в развитие научно-инновационной инфраструктуры Тольяттинского государственного опорного университета Алексею Виноградову вручили в областной столице в День российской науки, 8 февраля.

Российские ЩУРн-П IEK® обеспечат безопасность электросчетчиков в экстремальных условиях

Российские ЩУРн-П IEK® обеспечат безопасность электросчетчиков в экстремальных условиях

Привычным вариантом исполнения низковольтного щита для установки электросчётчика является металлический корпус.

все пресс-релизы

СТАТЬИ

Рынок противопожарного оборудования: что нового?

Рынок оборудования противопожарной безопасности в России начал активно развиваться сравнительно недавно. Еще десять лет назад, по оценкам ряда независимых экспертов, его объем не превышал 50 млн. USD. Однако благодаря экспоненциальному росту отечественной экономики за последние годы сегмент заметно...

АЗОТНЫЙ ПОТЕНЦИАЛ

Азотирование поверхности деталей машин и инструмента сегодня является одним из эффективных и распространенных методов упрочнения в различных отраслях машиностроения. Технологический процесс сам по себе хорошо известен. Известны его достоинства и недостатки. Самым большим недостатком традиционной тех...

Как организовать предприятие общественного питания?

Предприятия общепита выполняют как производственные, так и торговые функции. Используемое сырье и готовые изделия должны строго соответствовать санитарным нормам, иметь эстетичный вид, а также обладать высокими вкусовыми свойствами

Жизнь в металле

Отечественная строительная индустрия в плане использования материалов для возведения зданий до последнего времени оставалась достаточно консервативной отраслью. В основе подавляющего большинства строительных технологий для этих целей традиционно применялись проверенные временем дерево, кирпич и бето...

Обязательная утилизация попутного газа в России: тема знакомая, но не полностью понятная

По некоторым оценкам, в настоящее время доля России в сжигании на факелах попутного нефтяного газа (ПНГ) составляет 25‑30 % при общем мировом годовом объёме сжигаемого ПНГ около 150 млрд. м3, и Россия является мировым лидером по сжиганию ПНГ

Торцовые уплотнения

Общие сведения о торцовых уплотнениях

Повышение цен на тепло компенсирует счетчик

В начале года в большинстве регионов страны выросли тарифы на отопление в среднем на 12,2%. При этом в Москве рост составил более 24%, на Урале - 20%, в Санкт-Петербурге - 14%. Однако это не означает, что всем придется платить больше. Жильцы домов с теплосчетчиками могут и не заметить роста тарифов

все статьи

Популярные объявления