Как продать комнату или долю

[2 октября 2018 г.]

Руководитель отделения городской недвижимости НДВ Елена Мищенко составила пошаговую инструкцию и даёт практические рекомендации по оценке и продаже долей.

Помимо того, что на часть жилья покупателя найти сложнее, чем на целое, при продаже комнат и долей нужно помнить ряд положений Гражданского кодекса, которые не распространяются на продажу других объектов недвижимости.
Комнаты и доли традиционно считались неликвидной недвижимостью, а с наступлением очередного кризиса на рынке многим стало казаться, что такие объекты можно продать только за бесценок. На деле у комнат и долей есть гораздо меньшая, чем у квартир, но гораздо более заинтересованная целевая аудитория. При продаже этих объектов можно воспользоваться нижеследующей инструкцией.
1. Оцените комнату или долю
2. Предложите купить комнату или долю вашим собственникам в квартире
3. Разместите объявление о продаже
4. Покажите объект и получите аванс
5. Подготовьте документы и проведите сделку купли-продажи
1. Оцените комнату или долю («правило 25%»)
Для оценки можно использовать простой алгоритм — «правило 25%». Всё отталкивается от стоимости квадратного метра в квартире. За основу можно взять средний показатель для аналогичного объекта в этом же районе. Если продаётся комната, то к стоимости квадратного метра нужно прибавить 25% и умножить полученное число на метраж помещения. Если нужно оценить долю, то из средней стоимости квадратного метра нужно вычесть 25% и умножить на метраж доли.
Приведем пример: допустим, нужно рассчитать стоимость одной комнаты в 3-комнатной квартире площадью 60 м2 стоимостью 9 млн руб. Квадратный метр в такой квартире стоит 150 тыс. руб. Тогда рыночная цена комнаты 14 м2 рассчитывается следующим образом: 150 тыс. + 25% = 187500 руб. х 14м2 = 2625000. То есть такой объект смело можно выставлять за 2,6-2,8 млн в зависимости от состояния.
Чтобы рассчитать 1/3 долю, мы из 150 тыс. вычитаем 25% и получаем 112500 руб. х 20 м2 (1/3 доля от 60 м2) = 2250000. То есть высока вероятность продать 1/3 долю в квартире за 2,1-2,3 млн.
При оценке нужно учесть факторы, влияющие на рыночную стоимость имущества:
- площадь комнаты и количество комнат в квартире
- количество проживающих в квартире соседей и их отношение потенциальным покупателям;
- месторасположение: наличие в пешей доступности метро, МЦК, состояние инфраструктуры в целом;
- вид из окна;
- состояние подъезда, дома, комнаты, мест общего пользования в коммунальной квартире;
- этаж, наличие балкона.
Как и в ситуации с квартирой, скорость продажи напрямую зависит от правильного определения цены. Лучше всегда пользоваться услугами агентств или оценочной компании.
2. Предложите купить комнату или долю собственникам в квартире
Статьей 250 ГК РФ предусмотрено преимущественное право покупки участников общей долевой собственности продаваемой доли. Это же право закреплено и за комнатой в п.6 ст.42 ЖК РФ.
Извещение о предстоящей продаже должно быть сделано в письменной форме. Росреестр принимает такое заявление, направленное почтой России заказным письмом с уведомлением и корешок с описью вложения. Лучше всего это сделать через нотариуса, который по ходатайству продавца направит уведомление о намерении продать долю или комнату всем сособственникам. В уведомлении будет указана цена, возможность рассрочки и сроки. В случае отказа от покупки, можно попросить сособственников сделать нотариально заверенный отказ от преимущественного права покупки. Если такой документ они не согласны подписать и не планируют покупку, то дождавшись срока в один месяц с момента вручения уведомления, вы сможете продать долю или комнату третьему лицу.
Важно! Если неизвестно, кто является собственником, можно заказать выписку из ЕГРН в любом МФЦ. Необходимо получить нотариально заверенный отказ от других сособственников от покупки или отправить им письма с уведомлениями.
3. Размещение объявления о продаже
Это можно сделать самостоятельно на рекламных площадках объявлений, соцсетях, местной газете или обратиться в агентство недвижимости. Подготовка объявления о продаже комнаты немногим отличается от продажи квартиры. Единственное – комната комнате рознь, а потому нужно не забыть упомянуть её преимущества по сравнению с соседними помещениями (самая большая, самая светлая и т.п.)
При самостоятельном размещении:
- Сделайте качественные фотографии. Перед этим: уберитесь в помещении, спрячьте личные вещи, одежду, детские игрушки. Снимать лучше при естественном, дневном свете. Старайтесь, чтобы домашние питомцы не попали в кадр — лучше не афишировать, что в помещении были домашние животные, не все покупатели отнесутся к этому положительно. Сделайте несколько ракурсов комнаты, крупные и общие планы. Не забудьте сфотографировать вид из окна, места общего пользования, подъезд, фасад дома и детскую площадку.
- Составьте простой, понятный текст, который будет подробно описывать объект продажи, его преимущества, инфраструктуру района. Отметьте все плюсы: красивый вид из окна или свежий ремонт. Не забудьте рассказать о реальном состоянии комнаты и готовы ли вы оставить мебель покупателю.
- Выложите объявление на 20-30 площадках, соцсетях, газете, досках объявлений.
Важно! Если вы решили обратиться в агентство, и вам предлагают заключить договор на оказание услуг, читайте его внимательно. Обратите внимание на пункты об ответственности, расторжении договора или вашего отказа от продажи. Важен срок действия договора и возможность его пролонгации. В договоре должно быть четко прописано вознаграждение агентства и порядок оплаты.
4. Показ объекта и принятие аванса
Наконец-то стали поступать звонки или агент назначает просмотры комнаты. В первую очередь лучше предупредить соседей, что вы будете приводить потенциальных покупателей. Не забудьте упомянуть о том, что видите в них приятных, порядочных людей без вредных привычек, ведь вам не все равно, кто будет здесь жить. Если с соседями нет хороший отношений или, напротив, конфликт, имеет смысл предупредить об этом покупателей, не вдаваясь в детали. Возможно, новые соседи смогут найти друг с другом общий язык.
Важно! Если нашелся покупатель, то следует заключить авансовый договор, где были бы предусмотрены все нюансы сделки: цена объекта, кто платит за аренду банковского сейфа, в каком банке проходит сделка, детали составления договора купли-продажи, порядок освобождения объекта и «перепрописки» зарегистрированных лиц.
5. Подготовка и проведение сделки купли-продажи
Соберите все необходимые документы для сделки, большинство из них можно получить в МФЦ. Набор такой же, как и при продаже квартиры:
- БТИ (экспликация и поэтажный план);
- единый жилищный документ, справка, что нет долгов по коммунальным услугам;
- выписка из домовой книги;
- согласие супруга на продажу (в случае необходимости).
Возможно, необходимо предоставить дополнительные документы, в зависимости от конкретной ситуации.
Далее заключаете договор купли-продажи в простой письменной форме или у нотариуса.
Важно! С 2016 года сделки с долевой собственностью подлежат обязательному нотариату. После заключения договора подайте его на регистрацию через МФЦ или нотариуса. Срок регистрации обычно не превышает 10 дней, плюс 3-4 дня на доставку документов в МФЦ из Росреестра.
Если вы работаете с агентством, то риелтор предусмотрит все нюансы проведения сделки, обеспечит безопасность расчетов, поможет правильно составить договор и подачу документов на регистрацию.
Попросите у Вашего агента схему сделки. Обратите внимание на важные пункты в договоре: стоимость объекта, сроки оплаты, освобождения и порядок расчетов. Получите зарегистрированные документы и деньги.




ДРУГИЕ пресс-релизы

На вкус и цвет товарищи есть! Новосибирских гурманов научат смелым вкусовым экспериментам

Настоящий вкусовой экстаз ждёт новосибирских гурманов 22 августа. Пивоварня «Балтика-Новосибирск» и крафтовый бар «Барбара Ждёт» приготовили гастрономический праздник, который будет полностью посвящён необычным, но ярким и гармоничным вкусовым экспериментам.

В первом полугодии «Балтика» сохранила высокий уровень чистой выручки

В первом полугодии 2019 года «Балтика», ведущая пивоваренная компания России и крупнейший экспортер российского пива, продолжила фокусироваться на развитии своих ключевых брендов и приоритетных сегментов, поддерживая высокий уровень маркетинговых активностей и инвестиционной деятельности. При этом к...

Viessmann обновляет линейку Vitodens: новая горелка, запуск со смартфона, улучшенная эргономика

В сентябре компания Viessmann, лидер инноваций в области отопления, выводит на российский рынок новое поколение конденсационных газовых котлов: настенный Vitodens 200 с диапазоном мощности от 1,9 до 35 кВт и компактное исполнение со встроенным 100-литровым бойлером Vitodens 222-F.

Классические KVM системы против KVM over IP - сравнение

Классические KVM системы против KVM over IP - сравнение

В последние годы IP становится все более важной темой во всех сферах жизни. IP технологии передачи сигналов особенно полезны в системах диспетчерских пунктов и центров управления.

15 проектов получат поддержку «Химии добра»

15 проектов получат поддержку «Химии добра»

«Тольяттиазот», крупнейший производитель аммиака в России, продолжает реализации программы грантовой поддержки социальных инициатив «Химия добра». Сегодня стали известны победители первого этапа программы, которые получат поддержку своих проектов.

Озеленение вдоль железных дорог

Озеленение вдоль железных дорог

Приглашение к взаимовыгодному сотрудничеству. Зачем высаживать деревья вдоль железных дорог? Почему для озеленения подходит быстрорастущее дерево Павловния?

«Законодательного регулирования – достаточно»: власти Новосибирской области и представители пивной отрасли обсудили пути решения проблем пивной розницы

26 июля в Новосибирске на площадке завода «Балтика» прошел круглый стол «Пути развития и актуальные вопросы розничной продажи разливного пива в Новосибирской области» с участием представителей пивоваренной отрасти, контролирующих и исполнительных органов власти, экспертов отраслевых бизнес-объедин...

все пресс-релизы

СТАТЬИ

Рынок противопожарного оборудования: что нового?

Рынок оборудования противопожарной безопасности в России начал активно развиваться сравнительно недавно. Еще десять лет назад, по оценкам ряда независимых экспертов, его объем не превышал 50 млн. USD. Однако благодаря экспоненциальному росту отечественной экономики за последние годы сегмент заметно...

АЗОТНЫЙ ПОТЕНЦИАЛ

Азотирование поверхности деталей машин и инструмента сегодня является одним из эффективных и распространенных методов упрочнения в различных отраслях машиностроения. Технологический процесс сам по себе хорошо известен. Известны его достоинства и недостатки. Самым большим недостатком традиционной тех...

Как организовать предприятие общественного питания?

Предприятия общепита выполняют как производственные, так и торговые функции. Используемое сырье и готовые изделия должны строго соответствовать санитарным нормам, иметь эстетичный вид, а также обладать высокими вкусовыми свойствами

Жизнь в металле

Отечественная строительная индустрия в плане использования материалов для возведения зданий до последнего времени оставалась достаточно консервативной отраслью. В основе подавляющего большинства строительных технологий для этих целей традиционно применялись проверенные временем дерево, кирпич и бето...

Обязательная утилизация попутного газа в России: тема знакомая, но не полностью понятная

По некоторым оценкам, в настоящее время доля России в сжигании на факелах попутного нефтяного газа (ПНГ) составляет 25‑30 % при общем мировом годовом объёме сжигаемого ПНГ около 150 млрд. м3, и Россия является мировым лидером по сжиганию ПНГ

Торцовые уплотнения

Общие сведения о торцовых уплотнениях

Повышение цен на тепло компенсирует счетчик

В начале года в большинстве регионов страны выросли тарифы на отопление в среднем на 12,2%. При этом в Москве рост составил более 24%, на Урале - 20%, в Санкт-Петербурге - 14%. Однако это не означает, что всем придется платить больше. Жильцы домов с теплосчетчиками могут и не заметить роста тарифов

все статьи

Популярные объявления